Prosty sposób sprawdzenia atrakcyjności stałej stopy

wpis w: Bez kategorii | 0

Decyzja o skorzystaniu z okresowo stałej stopy w przypadku kredytu hipotecznego to dopiero pierwszy krok. Kolejnym jest wybór najlepszej oferty. Czasami, z różnych względów, jesteśmy poniekąd “zmuszeni” do pozostawienia zobowiązania w obecnym banku, ale nie zawsze. Poza tym, są również osoby dopiero decydujące się na wzięcie kredytu z okresowo stałą stopą procentową. W jaki sposób zatem ocenić czy oferowana przez bank stała stopa procentowa jest stawką rynkową, a kiedy bank narzuca na nią dodatkową marżę? Czy ma ku temu podstawę? W niniejszym wpisie postaram się opisać prosty sposób, za pomocą którego każdy będzie mógł sprawdzić atrakcyjność oferty z okresowo stałą stopą.

Konstrukcja stałej stopy

Celem dobrego zrozumienia tematu, warto wyjść od samego pojęcia stałej stopy procentowej. Na całkowitą stałą stopę procentową składa się marża banku oraz dodatkowy koszt, jaki bank musi ponieść, aby miał możliwość udzielenia kredytu ze okresowo stałym oprocentowaniem. W tym miejscu warto się na chwilę zatrzymać. Stała stopa procentowa oznacza, że kredytobiorca niejako transferuje ryzyko stopy procentowej do banku. Od tego momentu, przez ustalony wcześniej czas, kredytobiorca nie jest wrażliwy na jakiekolwiek zmiany stóp procentowych. Ryzyko to w pełni zostało wytransferowane do banku.

Oczywiście nie możemy mieć sytuacji, w której to bank takie ryzyko obejmuje i w żaden sposób się przed nim nie zabezpiecza. Aby to zrobić, bank musi ponieść koszt, który jest składową oferowanej klientowi stałej stopy. Ryzyko stopy procentowej, jakie zostało przekierowane ze strony klienta, bank zabezpiecza poprzez instrumenty finansowe zwane swapem stopy procentowej (Interest Rate Swap – IRS). Wchodząc w taką transakcję bank płaci stałą stopę procentową, a otrzymuje stopę zmienną. Wysokość stopy zmiennej uwarunkowana jest bieżącymi wydarzeniami gospodarczymi i rynkowymi.

Kiedy stała stopa jest ofertą rynkową

Banki proponują różne wysokości stałych stóp procentowych i niekonieczne oznacza to, że próbują dodatkowo zarobić. Rynkowa stopa procentowa to taka, która jest w przybliżeniu równa marży kredytobiorcy oraz wspomnianej wyżej stawce IRS. W takiej konfiguracji bank utrzymuje zyskowność na danym kredycie na niezmienionym poziomie. Problemem dla wielu może być dostęp do danych o stawkach IRS, gdyż te z reguły nie są publikowane w wolnym dostępie.

Rozwiązaniem tego problemu jest skorzystanie z czeskiej strony internetowej. Oferuje ona darmowy dostęp do ww. stawek w czasie niemalże rzeczywistym. Dzięki niej możliwy jest stały podgląd na notowania stawek IRS. Co bardzo istotne, musimy dobrać taką stawkę IRS, która odpowiada długości okresowo stałej stopy kredytu. Zatem, jeśli jesteśmy zainteresowani kredytem ze stałą stopą na okres 5 lat, wówczas musimy spojrzeć na notowania stawki IRS 5Y. Analogicznie, jeśli okres kredytowania jest inny, musimy wybrać inną stawkę IRS (wybieramy ją po lewej stronie panelu).

Stała czy zmienna stopa? Nowa wersja analizatora kredytowego

Posłużmy się przykładem. W dniu 8 kwietnia 2022 roku kredytobiorca otrzymuje od banku ofertę okresowo stałej stopy procentowej równą 7,9% na najbliższe 5 lat. Stawka IRS 5Y w tym dniu wyniosła 5,89%. Załóżmy, że kredytobiorca ma marżę równą 2%. Na podstawie takich danych możemy stwierdzić, że oferta banku jest jak najbardziej rynkowa, gdyż jest niemalże tożsama z sumą stawki IRS i marży (5,89% + 2% = 7,89%). Jeśli oferowana przez bank stawka byłaby wyraźnie niższa niż 7,9%, wówczas oferta z punktu widzenia kredytobiorcy byłaby atrakcyjna. Z kolei jeśli oferowana stawka byłaby wyraźnie powyżej 7,9%, oznaczałoby to, iż bank narzuca dodatkową marżę na ofertę stałej stopy.

Przedpłaty istotnym ryzykiem dla banków

W ostatnim zdaniu poprzedniego akapitu zasugerowałem, że bank może chcieć narzucić dodatkową marżę. Nie oznacza to jednak, że bank nie ma podstaw do takiego ruchu. Mianowicie, udzielenie kredytu z okresowo stałą stopą procentowa eksponuje bank na inna poważne ryzyko w postaci potencjalnych przedpłat kredytów przez klientów. O ile zabezpieczenie ryzyka stopy procentowej jest względnie proste (sytuacja jednak mocno komplikuje się w przypadku dużej ilości kredytów), o tyle próba zabezpieczenia ryzyka przedpłat łatwa nie jest.

Zawierając transakcję IRS, bank zabezpiecza się na wypadek wzrostu stóp procentowych. Jednak transakcja ta nie zabezpiecza banku przed ryzykiem spadku stóp procentowych. Jeśli stopy procentowe zaczynają obniżać się, wówczas kredytobiorcy posiadający zadłużenie oparte na stałej stopie, zaczynają myśleć na ewentualnym przejście na stopę zmienną. Można to zrobić w tym samym banku, ale można również kredyt refinansować. Proces refinansowania zadłużenia polega na spłacie jednego kredytu kolejnym kredytem wziętym na lepszych warunkach. W takim przypadku bank, który posiadał w portfelu kredyt udzielony po stałej stopie procentowej, będzie stratny (wcześniejsza spłata kredytu sprawia, że bank przestaje na nim zarabiać).

Niejasne przepisy ustawy

Banki teoretycznie mogłyby pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę takiego kredytu, jednak w praktyce niemalże żaden bank tego nie robi. Tymczasem, art. 40. ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami daje bankom taką możliwość:

6. W przypadku kredytu hipotecznego, w którym stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego obowiązuje w danym okresie, kredytodawca może pobierać rekompensatę w tym okresie.

7. Rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

Problem w tym, że owa rekompensata nie jest jasno sprecyzowana. Z tego powodu wiele banków, w obawie przed naruszeniem tego przepisu, żadnych prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu z okresowo stałą stopą nie pobiera. Jednocześnie, im więcej kredytów z oprocentowaniem okresowo stałym na bilansie banku, tym bank jest bardziej eksponowany na ryzyko przedpłat. Próbą poradzenia sobie z tym ryzykiem może być, w niektórych przypadkach, zaoferowanie klientowi wyższej marży. Tym samym, jeśli oferta okresowo stałej stopy jest wyższa od sumy stawki IRS i dotychczasowej marży przy stopie zmiennej, może to oznaczać, iż bank stara się zabezpieczyć ryzyko wcześniejszej spłaty.

Stwórz kompleksową strategię zarządzania finansami osobistymi

Podobnie sprawa ma się przy udzielaniu nowego kredytu z okresowo stałą stopą. Wówczas należy porównać marżę oferowaną przy stopie zmiennej z implikowaną marżą na stopie okresowo stałej. Implikowaną marżę policzymy poprzez odjęcie od oferty stopy okresowo stałej stawkę IRS. W tym miejscu trzeba również pamiętać o zwróceniu uwagi na inne koszty poza marżą związane z wzięciem kredytu hipotecznego. 

0 0 Głosy
Article Rating
Powiadom mnie
guest
0 komentarzy
Opinie w tekście
Pokaż wszystkie komentarze